SS NEWS（令和6年11月）～分譲マンションの評価が改正されています！～

　従来より「分譲マンションの相続税評価額」と「市場価格」が大きく乖離していることが問題視されていました。平成３０年の国税庁の実態調査によりますと、「分譲マンションの相続税評価額」と「市場価格」におよそ２．３４倍の乖離があるそうです。「この乖離を悪用して相続税を不当に低く納税した」という令和４年の最高裁判決も大きな注目を集めました。このような状況を踏まえて、令和６年１月１日から分譲マンションの評価方法が改正されています。「タワーマンション」のみならず、分譲マンションの多くは今回の改正の影響を受ける、と言われていますので、ポイントを絞って改正の内容をご紹介します。

【　改正の対象となるマンション　】

・３階以上の区分所有建物
　２階建ての分譲マンションは非常に少ないと思いますので、ほとんどの「分譲マンションの１室」が改正の対象です。「１棟所有のマンション」や「二世帯住宅」は改正の対象外です。

・居住用のみに限定
　居住用かどうかは構造で判断します。具体的には「登記簿謄本」の「種類欄」が「居宅」となっているかどうかです。「居宅」ではない分譲マンションも、上記同様に非常に少ないと思いますので、ほとんどの「分譲マンションの１室」が改正の対象です。またそのようなマンションの１室を「事務所」として利用している場合もあるかもしれませんが、「利用状況」ではなく「構造」で判断しますので、対象となります。

【　具体的な計算方法　】

　評価方法は複雑で難解なので、ポイントを絞ってご説明します。
　「分譲マンションの相続税評価額」と「市場価格」がどの程度乖離しているのか（評価乖離率）を「①築年数」「②総階数」「③所在階数」「④敷地面積」の４つの観点から算定します。この４つの数値は全て登記簿謄本に記載されています。算定した「評価乖離率」に応じて次の３つに分類して評価額を計算します。

A：評価水準が時価の60%未満の場合
　評価水準が低すぎるので、時価の60%相当額まで評価水準を引き上げることになります。すなわち、評価額が上がりますので、相続税や贈与税が増加することになります。

B：評価水準が時価の60%以上100%未満の場合
　評価水準が適正なので、改正の影響はありません

C：評価水準が時価の100%以上の場合
　評価水準が高すぎるので、時価相当額まで評価水準を引き下げることになります。すなわち、評価額が下がりますので、相続税や贈与税が減少することになります。

　評価水準＝１÷評価剥離率で計算します。

　具体的な評価方法の説明は割愛しましたが、その計算方法を分析しますと「築年数が浅い」「建物の総階数が高い」「部屋の所在階が高い」「敷地が狭いわりに高層のマンション（いわゆるタワーマンション）」この４つの特徴が顕著なマンション程、今回の改正により評価額が高くなります。
　今回の改正により「世間の６割以上の分譲マンションについて評価額が増加する」とも言われていますので、「１都３県の分譲マンション」については評価額が少なからず増加していると思われます。分譲マンションを数多く所有されている方は、相続税対策を見直す必要があるかもしれません。

2024.11.8　サクセスサポートニュース（令和6年11月）

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