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SSレター(No.7) 相続税対策の具体的な方法(1)

2011年03月01日

サクセスサポートレター(No.7)
            相続税対策の具体的な方法(1)

                                      平成23年3月1日
                                      税理士法人サクセスサポート
                                      代表社員  小 林 晟 祐


 相続税対策の基本原則の第一番目は所有財産を減らさずにその評価額を下げることです。
 以下のように評価減ができるケースがいろいろありますので、現在の土地の利用方法等を見直して、この評価減を適用できるような宅地の利用方法を積極的に検討なさることをお勧めします。税法は、ここに記載しきれない細かい条件を設けていますし、今通常国会で審議中の改正税法では更に適用条件が厳しくなりますので、具体的には、当社の担当者がサポートさせて頂きます。


1.税法上特別の措置として認められている評価減を利用する方法

(1)小規模宅地等(土地)評価減

@店舗等事業用の宅地の評価減
被相続人の事業用の宅地のほか貸宅地や駐車場の宅地についても、利用方法によって異なりますが、200u又は400u(注)を限度として、50%又は80%の評価減が認められています。事業用の土地は、被相続人の個人事業に限らず被相続人が経営している会社の事業用の宅地についても、また、被相続人と同一生計の親族の事業用の宅地についても評価減できます。

A居住用宅地の評価減
被相続人の居住用宅地のほか 被相続人と同一生計の親族の居住用宅地についても、居住方法によって異なりますが、200u又は240u(注)を限度として、50%又は80%の評価減が認められています。
なお、例えば、貸店舗兼居宅の場合でも、改正前はすべて居住用として認められましたが、改正案によると居住用部分と貸店舗部分の面積比で案分して適用するようになりそうです。
(注)この面積の限度は、事業用と居住用と合わせて判断することになっていますのでご留意ください。

(2)不動産の利用状況等による評価の引き下げ

@貸家(建物)の評価減
空家のままでは通常の評価ですが、賃貸中であれば30%の評価減があります。

A貸家建付地の評価減
貸宅地(他人の建物の敷地として賃貸中の土地)については借地権(地域により30%乃至90%)を控除できますが、更地に借地権を設定すると権利金の認定課税がありますので、相続対策としては省略することにしまして、貸家建付地について説明します。
更地に貸家を建てますと「借地権割合×借家権割合30%」だけ評価減されます。借地権割合60%の宅地(時価1億円)は60%×30%=18%評価減できて、8200万円と評価され1800万円低くなります。
この貸家建付地の評価減は、貸家の底地だけでなく、入居者用の駐車場も含まれます。駐車場だけの土地は通常評価ですが、例えば、個人所有の建物を同族会社に貸してコンビニを経営した場合の駐車場は貸家建付地評価になります。


2.土地の細分化とその有用に活用による評価減の積極的活用

市街地の路線価が定められている地域の国道沿い等主要道路に面している土地の評価額は高く、角地は更に高く評価されます。例えば、u当たり50万円の高額評価の広い土地を、一区画のまましかも更地の状態の場合は全面積が50万円の高額評価になります。
しかし、土地は(登記上の単位でなく)利用単位ごとの一区画の地形と利用方法等によって評価することになっていますので、仮に五つの区画に分けて異なった活用法にしたり、同一の利用法でも異なる相続人に相続させると、一区画ごとに評価することになります。そのうちの一区画だけが角地の高額評価になり、その他はそれぞれの面する路線価を基本にそれぞれの地形に応じた低い評価を行うことができます。したがって各区画の地形によっては地形による評価減が発生しますし、上記活用方法による評価減を応用することもできます。


以上、税務上の評価の特徴を参考までに申し上げましたが、実務上は、まず、細分化せずにそのまま有用に活用することを検討すべきことは言うまでもありません。有用な活用方法が無いままに放置されるのでしたら、このような節税を考慮した細分化を積極的に検討なさることをお勧めしたいのです。ただし、評価減狙いの余りに不合理な分割は否認されるおそれがありますので、ご注意ください。

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